Le droit immobilier, au cœur de la vie des citoyens et des entreprises

Le droit immobilier est présent dans le quotidien de tout un chacun. Acheter une résidence, s’installer dans un nouveau quartier, profiter de l’accès aux infrastructures municipales, magasiner dans un centre commercial : tout cela est possible parce qu’il y a eu, au préalable, des négociations de baux, d’ententes et de contrats.

Associée chez McCarthy Tétrault, Me Annie Gagnon-Larocque exerce en droit immobilier depuis près de 20 ans. Son quotidien est fait de financement, d’acquisitions, de négociation de baux commerciaux, d’ententes de servitude, de partage ou d’accès et de dossiers de copropriété. « Conclure un bail et savoir qu’un locataire pourra exploiter son entreprise et avoir pignon sur une rue commerciale, ou encore mettre en place une structure financière et voir les grues et les équipes de chantiers commencer la construction d’un projet, c’est agir directement sur les choses. » Voilà ce qui anime la pratique de l’avocate.

Ce qui bouge en ce moment du côté du droit immobilier, ce sont les immeubles locatifs multirésidentiels et, dans le domaine industriel, une accélération du marché des centres de distribution qui poussent au rythme de l’augmentation des achats en ligne. Me Gagnon-Larocque voit aussi davantage d’opérations de « cession-bail » (mieux connue sous le terme anglais sale and leaseback), où une entreprise qui est propriétaire occupante vend son immeuble mais y demeure comme locataire. « Des avantages commerciaux et fiscaux favorisent cette tendance. L’entreprise n’a plus l’actif dans ses livres et libère la valeur de l’immeuble tout en continuant d’occuper et de contrôler ses locaux », résume-t-elle sans entrer dans les détails techniques et complexes.

Dans la foulée de la pandémie
Les plus récentes évolutions dans le domaine ont été stimulées par la pandémie. Ainsi en va-t-il de la signature électronique à distance au terme d’une rencontre en vidéoconférence entre un notaire et son client, par exemple, puisqu’elle est maintenant autorisée. « Ça change la pratique et ça accélère les processus, mais ce n’est pas exclusif au droit immobilier, dit Me Gagnon-Larocque. Il est trop tôt pour savoir quels changements demeureront après la pandémie mais, chose certaine, il est maintenant démontré qu’il est possible de le faire d’une façon qu’on ne considérait pas avant le printemps 2020, dans le sens que l’univers peut continuer à tourner même en travaillant depuis notre maison. »

Avant la pandémie, on observait déjà une tendance à optimiser les espaces de bureaux, notamment en diminuant ou en éliminant les postes de travail attitrés et exclusifs dans des environnements où des postes interchangeables installés dans des espaces ouverts peuvent accueillir davantage d’employés au pied carré. « Les mesures de distanciation physique, le respect du deux mètres, la nécessité de se cloisonner pour moins se côtoyer arrivent, il me semble, à contre-courant de ce mouvement. Je trouve ce constat intéressant du point de vue social et il amène une grande question pour le milieu de l’immobilier. Comment cette tendance bien installée va-t-elle se réajuster dans un nouveau mode de travail hybride qui va probablement devoir conjuguer avec la présence d’un virus endémique? »

Des achats vite faits qui entraînent des litiges
Admis au Barreau en 2017, Me Manuel St-Aubin a lui aussi choisi de pratiquer en droit immobilier. « C’est un domaine qui touche tout le monde car chacun a besoin de vivre quelque part. Je me sens utile pour un grand nombre de personnes et c’est concret. Quand j’ouvre un dossier, je le vois en trois dimensions : l’immeuble, la situation géographique, la problématique, et je suis là pour régler les problèmes. »

Parmi les problématiques qui reviennent souvent dans le domaine résidentiel, Me St-Aubin parle des acheteurs pressés qui ne font pas toutes les vérifications diligentes, ce qui entraîne des litiges. « Ils ne vérifient pas adéquatement le rapport d’inspection ou la déclaration du vendeur et ne se rendent compte qu’après leur achat qu’il y a des problèmes. »

Il s’agit d’une situation d’autant plus critique que les maisons du Québec vieillissent et que plusieurs sont maintenant centenaires. « Des fondations qui ont atteint la fin de leur durée de vie utile, ce n’est pas un vice caché. Une décision importante, Friedman c. Shnirelman, a été rendue récemment concernant un immeuble dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce, à Montréal. Essentiellement, la décision est venue confirmer que plus le bâtiment est vieux, plus le devoir de prudence et de diligence de l’acheteur est important, surtout en ce qui concerne des composantes de l’immeuble qui sont potentiellement vétustes. On voit par exemple des immeubles très vieux qui se sont vendus très cher et qui nécessitent plusieurs gros travaux. C’est un contexte potentiellement explosif et générateur de litiges. »

Pour élargir la portée de sa mission d’information, Me St-Aubin a créé le blogue droitimmobilier.ca. « J’ai fait du journalisme juridique pendant mes études et j’ai aimé ça. Je voulais écrire, vulgariser des concepts de droit à l’intention des citoyens, ce qui exige que je les maîtrise très bien. Donc, plus j’écris, plus j’apprends. » Son objectif? Que son blogue devienne une référence utile à toute personne qui a besoin d’information juridique en immobilier, qu’il les éclaire et les aide à comprendre des notions parfois complexes. « Le blogue devient aussi ma bibliothèque personnelle, ajoute-t-il. Quand j’ai besoin de rafraîchir des notions, je mets des articles à jour. »